Com a destruição total ou parcial de 17 edifícios na zona do Chiado na madrugada do dia 25 de Agosto de 1988, o Presidente da Câmara de Lisboa, na altura Nuno Abecassis, convida o arquitecto de reputação internacional Álvaro Siza para a elaboração de um plano de recuperação. Sendo também criado o Gabinete de Recuperação do Chiado sob a direcção do Engenheiro Pessanha Viegas que efectua a coordenação geral e a assessoria técnica.
O plano de recuperação do Chiado seria uma solução muito delicada para uma zona do centro histórico de Lisboa com características muito particulares como é a zona do Chiado. O Gabinete de Recuperação do Chiado tinha como objectivos recuperar e renovar edifícios afectados pelo fogo, reconstruir edifícios que foram destruídos, proporcionar uma integração adequada na zona e simultaneamente revitalizar uma zona que tinha perdido os seus habitantes e promover a recuperação por parte do comércio, anteriormente enfraquecido.
Em 1990 foi então aprovado o Plano de Pormenor para a Zona Sinistrada do Chiado elaborado pelo Arquitecto Álvaro Siza e orientado por princípios definidos pela Câmara Municipal de Lisboa sob a direcção do Gabinete de Recuperação do Chiado. O Plano era composto por aspectos como a ocupação, o uso e a transformação do solo, as condições gerais de renovação, consolidação, reconstrução e adaptação ao Plano dos edifícios integrados na sua área.
Para a resolução dos aspectos técnicos da recuperação urbana e arquitectónica desta zona o Plano exigiu um levantamento rigoroso do espaço urbano e dos edifícios, que durante várias centenas de anos foram sendo adulteradas, como pátios interiores ocupados com construções e alterações na arquitectura dos edifícios. E embora a recuperação mantivesse a imagem antiga da zona respeitando o Plano de 1758 e cumprindo a expectativa de grande parte da população, as exigências actuais por parte dos habitantes em relação ao espaço urbano são em alguns aspectos diferentes dos da altura e os Planos debatem-se entre soluções ideais e questões de especulação imobiliária.
Os princípios definidos no Plano tinham como objectivo principal preservar o valor arquitectónico dos edifícios, a maior parte pombalinos, como também o valor ambiental e cultural. Ao nível do uso do solo os princípios definidos permitiam uma forma urbana mais sustentável através da mistura de espaços de comércio, serviços, habitação e lazer. Revitalizando assim uma zona abandonada pela população ao atraír uma percentagem da população com habitações de tipologia diversificada, promover o comércio, a cultura e o lazer. Segundo o Plano de Pormenor para solucionar alguns destes problemas estabeleceu-se o condicionamento de uso das áreas a reconstruir segundo os seguintes princípios: (Álvaro Siza, 1990)
- Comércio: visando o regresso das empresas ao local, incluindo comércio de abastecimento diário, promovendo uma inversão da progressiva decadência anterior ao incêndio;
- Habitação: com índices de ocupação entre 30 e 40% predominantemente dos tipos T1 e T2, e de qualidade diversificada
- Equipamentos: hotelaria, cultura e lazer
A criação entre 30 a 40% de habitação no Chiado com o Plano de Reconstrução pretendia revitalizar esta zona abandonada pela população antes do incêndio e invadida por escritórios e empresas, uma situação que se estende à zona da baixa pombalina e que ocorreu em quase todos os centros históricos das cidades europeias.
O condicionamento de áreas de uso nos edifícios a reconstruir foi estabelecido em regra geral destinando os dois primeiros pisos ao comércio, dois pisos a serviços e os últimos dois pisos à habitação, à excepção dos edifícios dos Armazéns do Chiado, Grandella e o edifício Jerónimo Martins ocupados exclusivamente com áreas comerciais e de serviços.
No que diz respeito à melhoria da circulação pública viária e pedonal na área de intervenção do Plano de Pormenor foram contempladas algumas alterações como a reabertura da Rua do Carmo ao trânsito condicionado de veículos ligeiros, a abertura de um túnel de acesso entre a estação de metropolitano e a Rua do Crucifixo e um novo percurso por escadas entre a Rua do Crucifixo e a Rua Nova do Almada.
As medidas definidas pela Câmara Municipal de Lisboa que envolviam uma solução global do Plano de Pormenor incluíam a demolição no interior dos quarteirões de todas as construções ilegais existentes que progressivamente se foram instalando permitindo assim a abertura de dois pátios interiores nos quarteirões.
A abertura dos pátios interiores aos quarteirões no Plano de Pormenor vieram a revelar-se de extrema necessidade para a “respiração” dos espaços urbanos, para a circulação pedonal, para a criação de maior luminosidade no interior dos edifícios e para a instalação de espaços de lazer, como lojas, cafés e esplanadas.
Após o incêndio de 1988 foi constituído pelo Governo o Fundo Extraordinário de Ajuda à Reconstrução do Chiado (FEARC) para ajudar no esforço de reconstrução do conjunto urbano do Chiado, como a duração da reconstrução foi muito demorada e não se cumpriram os objectivos esperados criou-se em 2002, com as disponibilidades financeiras remanescentes, o Fundo Remanescente de Reconstrução do Chiado (FRRC). Este tem vindo a apoiar proprietários de edifícios em obras de reabilitação e conservação, a valorizar monumentos, a reabilitar espaços de fruição colectiva e a dinamizar artística e culturalmente a zona do Chiado. Com estes incentivos financeiros, o apoio da Câmara Municipal de Lisboa com o programa Renascer Lisboa e as parcerias com o RECRIA, REHABITA, RECRIPH e a EPUL e a apresentação da candidatura a Património Mundial da zona da Baixa Pombalina têm vindo a ser notórios os esforços de revitalização e requalificação da zona do Chiado.
O projecto de reconversão do quarteirão entre a Rua Garrett e a Travessa do Carmo é um dos exemplos do esforço de revitalização da zona do Chiado. Este quarteirão é formado por edifícios na sua maioria do séc. XIX e um pátio interior que fora ocupado por edifícios de carácter provisório e com falta de ordenamento. Os objectivos de requalificação deste espaço urbano foram a recuperação dos edifícios para uso de serviços e habitação, e a fruição pública do pátio interior permitindo o atravessamento do quarteirão recuperando percursos pré pombalinos.
Outro tipo de intervenção urbana na zona do Chiado é o projecto do complexo de habitação Terraços de Bragança que se situará numa área urbana consolidada entre a Rua do Alecrim e a Rua António Maria Cardoso. Este projecto distingue-se dos restantes projectos na zona do Chiado pela linguagem mais “moderna” do design das fachadas e pelas suas características construtivas dado que não se trata de um projecto de reabilitação mas de um projecto de um conjunto de edifícios totalmente “novos”.